Khi được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất là điều mà hộ gia đình, cá nhân nào cũng mong muốn vì thông thường đây là khoản tiền nhiều nhất.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, có nhiều trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất; tác giả chia thành 03 trường hợp chính tương ứng với 03 hình thức mà hộ gia đình, cá nhân xác lập quyền sử dụng đất, gồm:
Trường hợp 1: Không phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Trường hợp 2: Không phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp 3: Không phải nộp khi được Nhà nước giao đất.
1. Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ
1.1 Không phải nộp vì có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 02 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Đang sử dụng đất ổn định
Điều kiện 2: Có một trong các loại giấy tờ sau đây:
– Một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 như:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ…
– Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước 01/7/2004.
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
1.2 Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn không phải nộp
Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định về trường hợp này như sau:
* Trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 18/12/1980 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không tranh chấp sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Đối với thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống:
- Diện tích thửa đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng.
- Diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng.
* Trường hợp sử dụng đất ổn định từ 18/12/1980 – trước 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không tranh chấp sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Đối với thửa đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống:
- Diện tích thửa đất ≥ hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng.
- Diện tích thửa đất < hạn mức công nhận đất ở: Diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
* Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp ổn định từ 15/10/1993 – trước 01/7/2014 mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đất không tranh chấp sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
* Trường hợp thuộc hộ gia đình, cá nhân tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn:
Khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
Điều kiện 2: Thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 118 của Luật Đất đai 2024
Điều kiện 3: Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
1.3 Không phải nộp tiền sử dụng đất vì được miễn
Theo Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ–CP, từ 01/8/2024, người dân được miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Miễn tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để:
– Thực hiện chính sách nhà ở, đất ở với thương binh, bệnh binh không có khả năng lao động hoặc với gia đình liệt sĩ không còn lao động chính.
– Người nghèo, hộ gia đình, người dân tộc thiểu số ở những nơi có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn hoặc tại biên giới, hải đảo có chỗ sinh sống.
– Hỗ trợ người buộc phải di dời khỏi nơi có đất bị Nhà nước thu hồi do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
– Giao đất ở cho hộ gia đình hoặc cá nhân bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở mà không đủ điều kiện được nhận bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong khu vực địa bàn đất bị thu hồi.
– Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội.
Trường hợp 2: Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Sổ lần đầu do chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở do tách hộ với trường hợp hộ gia đình thuộc dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các vùng đặc biệt khó khăn, vùn đồng bào dân tộc và miền núi.
Trường hợp 3: Miễn tiền sử dụng đất với đất ở trong hạn mức giao đất ở với hộ gia đình, người có công với Cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất.
Trường hợp 4: Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang hoặc nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại theo quy định.
Trường hợp 5: Miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai 2024 sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
2. Không phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024, trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài phù hợp quy định đã chuyển sang sử dụng vào mục đích khác mà nay có nhu cầu chuyển lại thành đất ở và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Không phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất
Căn cứ Điều 118 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
– Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan Đảng, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội … được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên.
– Đất quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu giữ tro cốt, đất tín ngưỡng để bồi thường cho trường hợp Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.
– Người sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.
– Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
– Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng đất.
– Cơ quan, tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở.
– Đồng bào dân tộc thiểu số không phải là cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc đối tượng giao đất không thu tiền sử dụng đất theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này.
– Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.
4. Một số trường hợp khác không phải nộp tiền sử dụng đất
– Trường hợp tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024:
Việc xác định lại diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện như sau:
Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai 2024 nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà không thuộc quy định tại khoản 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024; người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích được xác định lại là đất ở.
– Trường hợp tại khoản 2 Điều 201 Luật Đất đai 2024:
Trường hợp sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế để tổ chức giáo dục; lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân; rèn luyện, tăng gia sản xuất cải thiện đời sống; dịch vụ hỗ trợ hậu cần – kỹ thuật thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp tại khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2024:
Chủ đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm:
Đối với phần diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư không phải nộp tiền thuê đất.
* Trường hợp tại khoản 1, khoản 2 Điều 141 Luật Đất đai 2024:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Trường hợp thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
- Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở
- Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở
Trường hợp thửa đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
- Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở
- Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở
Trên đây là những trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất, trong đó việc xác định khi nào không phải nộp tiền sử dụng đất nếu được cấp Giấy chứng nhận cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất là phức tạp nhất.
