CHƯA NẮM RÕ 8 NGUYÊN TẮC CƠ BẢN NÀY, ĐỪNG D.Ạ.I D.Ộ.T ĐEM TIỀN ĐI ĐẦU TƯ ĐẤT
(Lưu lại ngay để tránh bị mất tiền oan khi đi mua đất)
1. Chỉ mua đất khi có Sổ đỏ
Xuất phát từ tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này. Rủi ro của đất không có sổ đỏ là rất lớn. Bạn không thể xác minh chính xác được nguồn gốc của đất, khó bán, hạn chế quyền sử dụng, dễ xảy ra tranh chấp và hàng tỷ loại rủi ro khác.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp, bạn có thể xác minh được nguồn gốc của đất, nhưng rủi ro khi mua vẫn là rất lớn. Không nên đầu tư thì vẫn hơn.
2. Không trả hết tiền khi chưa sang tên Sổ đỏ xong
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính, nếu chưa đăng ký vào sổ địa chính thì không nên trả hết tiền cho người chuyển nhượng.
3. Kiểm tra thông tin trong Sổ đỏ, Giấy chứng nhận
Trước khi xuống tiền mua đất, bạn phải tiến hành kiểm tra thật kỹ những thông tin trong sổ.
Tuy nhiên, không phải ai cũng có kinh nghiệm kiểm tra trực tiếp trên Giấy chứng nhận. Do vậy, cách tốt nhất để kiểm tra Giấy chứng nhận thật hay giả là xin thông tin đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai (nếu thửa đất chưa được cấp thì chắc chắn Giấy chứng nhận đó là giả).
4. Cẩn trọng khi giá đất “rẻ bất ngờ”
Trong quá trình “dạo chơi” thị trường, bạn sẽ bắt gặp những bất động sản “rẻ bất ngờ”. Tuy nhiên, không phải lúc nào đó cũng là những miếng mồi ngon. Là một nhà đầu tư thông minh, bạn cần cẩn trọng xem xét những tiêu chí: loại hình bất động sản, giá mặt bằng chung khu vực, lý do bất động sản đó giá rẻ… để có một cái nhìn khách quan hơn. trong trường hợp không đủ điều kiện chuyển nhượng thì không nên ký hợp đồng chuyển nhượng.
Trên thực tế, mặc dù biết thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng (khi đó giao dịch sẽ vô hiệu) nhưng vì lợi ích thì nhiều người vẫn ký hợp đồng và chấp nhận rủi ro để đầu tư “mạo hiểm”.
Ví dụ: Đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng không phải vì không đủ điều kiện cấp mà khó thực hiện. Nếu người chuyển nhượng thiện chí và cần tiền thì có thể cân nhắc để ký hợp đồng chuyển nhượng; sau đó đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người chuyển nhượng và khi có Giấy chứng nhận thì thực hiện thủ tục sang tên sau.
5. Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường 02 trường hợp sau:
– Một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
– Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
6. Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất.
Hiện nay, nhiều người đang có xu hướng chuyển nhượng hoặc mua bán đất đai, nhà cửa thông qua vi bằng. Do hiểu sai về giá trị pháp lý của vi bằng nên chấp nhận mua nhà qua văn phòng thừa phát lại mà không biết điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như: Không thể xác nhận nguồn gốc đất, Có thể mua đất đã bị bán cho nhiều người, khó khăn trong việc xây cấp, sửa chữa…
7. Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại cụ thể của hợp đồng dân sự nên các bên được thỏa thuận các điều khoản, miễn sao nội dung không được trái luật, đạo đức xã hội.
Theo đó, những thoả thuận của 2 bên cần được ghi lại chi tiết và chính xác trong hợp đồng. Để hạn chế rủi ro xuống mức thấp nhất, bạn cần:
– Yêu cầu người chuyển nhượng cam kết các giấy tờ phải bảo đảm tính pháp lý (không phải giấy tờ giả), thửa đất không thuộc quy hoạch, tại thời điểm chuyển nhượng không có tranh chấp với ai.
– Thanh toán thành nhiều đợt, chỉ thanh toán hết khi đăng ký vào sổ địa chính (khi sang tên xong).
– Thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm hợp đồng; mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, không khống chế mức phạt vi phạm.
8. Thuê người am hiểu pháp luật đất đai để tư vấn
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi nhận chuyển nhượng nếu không chắc chắn về các thông tin mà người chuyển nhượng đưa ra hoặc không nắm chắc pháp luật đất đai thì nên thuê tổ chức, cá nhân hiểu pháp luật về đất đai hoặc công ty, văn phòng luật để tư vấn hoặc thực hiện thay để tránh những rủi ro không đáng có.
