1. Chữ vô cùng quan trọng trên sổ đỏ
Sổ đỏ ngày nay bao gồm một tờ với 04 trang, trong đó trang 1 chứa các thông tin sau: Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được in màu đỏ. Thông tin về tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số; cùng với dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Phần tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh tùy theo đối tượng được cấp Sổ đỏ, có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình. Chi tiết như sau:
+ Cá nhân trong nước: Theo sửa đổi của khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, nếu Sổ đỏ được cấp cho cá nhân trong nước, thông tin được ghi như sau: Ghi “Ông” (hoặc “Bà”), tiếp theo là họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), và địa chỉ thường trú. Đối với Giấy chứng minh nhân dân, ghi “CMND số:…”; Giấy chứng minh quân đội nhân dân, ghi “CMQĐ số:…”; thẻ Căn cước công dân, ghi “CCCD số:…”; nếu chưa có giấy tờ, ghi “Giấy khai sinh số…”;
+ Hộ gia đình sử dụng đất: Theo điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thông tin khi cấp Sổ đỏ cho Hộ gia đình sử dụng đất như sau: Ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình, cùng địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Nếu chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hoặc người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, ghi cả họ tên và năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.
Theo đó, có thể thấy rằng chữ quan trọng trên Sổ đỏ là chữ “Hộ”, chủ yếu xuất hiện trong Sổ đỏ được cấp cho các hộ gia đình sử dụng đất. Điều 3 của Luật Đất đai 2013, ở khoản 29, đặt ra quy định cụ thể về hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình. Đồng thời, họ đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cũng như nhận chuyển quyền sử dụng đất.
2. Rắc rối khi không biết về chữ quan trọng trên sổ đỏ
Trước hết, cần nhấn mạnh sự quan trọng của việc phân biệt giữa Sổ đỏ cấp cho cá nhân sử dụng đất và Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình sử dụng đất, đặc biệt là khi tiến hành các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, hoặc tặng quyền sử dụng đất. Việc này đặc biệt quan trọng vì điều kiện thực hiện các giao dịch trên đất thuộc sở hữu của hộ gia đình và đất thuộc sở hữu của cá nhân có sự khác biệt. Nếu không nhận biết rõ chữ “Hộ” ghi trên Sổ đỏ, có thể phải đối mặt với các vấn đề pháp lý.
Điều này được thể hiện rõ trong khoản 5 của Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, theo đó: tại Điều 14 quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã có sự đồng thuận bằng văn bản từ các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Điều này nghĩa là khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần có sự đồng thuận bằng văn bản từ tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất (có tên trong Sổ đỏ), và văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hơn nữa, hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình cũng yêu cầu người ký tên phải là người có tên trên Sổ đỏ hoặc được ủy quyền. Tóm lại, trong trường hợp Sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình, khi thực hiện các giao dịch mua bán, tặng quyền sử dụng đất, và có sự thiếu sót về sự đồng thuận của các thành viên khác trong hộ gia đình, có thể dẫn đến vấn đề về tính hiệu lực của giao dịch đó.
3. Cách xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm về Hộ gia đình sử dụng đất nhằm giải quyết những vướng mắc và khó khăn liên quan đến việc xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, đặc biệt là tại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp trong giai đoạn của Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003. Theo quy định của Điều 3, Khoản 29 của Luật Đất đai năm 2013, để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, người đó phải đồng thời đáp ứng ba điều kiện sau đây: i) Có một trong các quan hệ Hôn nhân (vợ chồng), huyết thống (cha mẹ với con cái), nuôi dưỡng (con đẻ, con nuôi, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi…); ii) đang sống chung; iii) có quyền sử dụng đất chung khi hình thành quyền sử dụng đất.
Quy định trên cho thấy rằng sổ hộ khẩu chỉ là một trong những cơ sở để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, không thể coi sổ hộ khẩu là tài liệu duy nhất và chính xác nhất. Nói cách khác, sổ hộ khẩu ghi tên của các thành viên trong hộ gia đình, nhưng không đủ để xác định rằng tất cả những người được ghi trong sổ hộ khẩu đều có quyền sử dụng đất. Ngoài sổ hộ khẩu, cần phải dựa vào các tài liệu khác như giấy đăng ký kết hôn để xác định quan hệ hôn nhân, giấy khai sinh, giấy tờ nhận con nuôi để xác định quan hệ nuôi dưỡng, phương án chia ruộng, phương án giao đất giãn dân, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyết định công nhận quyền sử dụng đất cũng là những tài liệu quan trọng để xác định thành viên có quyền sử dụng đất trong hộ gia đình và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong ba điều kiện nêu trên, điều kiện về quyền sử dụng đất chung khi hình thành quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng và đặc biệt quyết định. Để xác định chính xác thành viên sử dụng đất, quan trọng nhất là phải căn cứ vào điều kiện tiên quyết, đó là nguyên nhân hình thành quyền sử dụng đất, sự đóng góp và vai trò của thành viên đó đối với quá trình hình thành quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Cả hai điều kiện còn lại có vai trò quan trọng trong việc củng cố thêm căn cứ để xác định người sử dụng đất. Một thành viên có tên trong sổ hộ khẩu và sống chung tại thời điểm được giao đất, mặc dù có thể thỏa mãn hai điều kiện đầu tiên, nhưng nếu không đáp ứng được điều kiện tiên quyết về nguyên nhân hình thành quyền sử dụng đất, thì người đó cũng không thể được coi là người có quyền sử dụng đất.
Có thể thấy, thực tiễn quy định về hộ gia đình sử dụng đất hiện hành đã và đang phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc và rắc rối trong trường hợp thực hiệc các giao dịch về quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng vô cùng quan tâm và tích cực có những đề xuất về vấn đề này.
