Trường hợp xây dựng nhà ở phải có giấy phép thì trước khi khởi công người dân phải xin giấy phép xây dựng; Nhà nước chỉ cấp khi đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định.
1. Khi nào xây dựng nhà ở phải có giấy phép?
Theo khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng 2014, việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần có giấy phép xây dựng đối với trường hợp theo quy định phải có giấy phép, không cần thêm điều kiện nào khác.
Theo quy định, không phải tất cả các trường hợp xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng. Tại khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:
Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm nhiều loại, trong đó có nhà ở riêng lẻ dưới đây:
– Ở đô thị: Nhà ở riêng rẻ dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt.
– Ở nông thôn: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng và không thuộc quy hoạch đô thị, xây dựng khu chức năng/quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt.
– Ở miền núi, hải đảo: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở khu vực không có quy hoạch đô thị/xây dựng khu chức năng trừ được xây dựng trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa.
Như vậy, khi xây dựng nhà ở ở các khu vực không thuộc trường hợp trên thì phải có giấy phép xây dựng: Ở đô thị, khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa, xây trên 07 tầng ở nông thôn…
Xem hướng dẫn xin giấy phép xây dựng chi tiết tại: Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở đơn giản và nhanh chóng nhất
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở
2.1 Cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Về điều kiện chung:
Theo khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
– Phù hợp mục đích sử dụng đất và quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền cấp.
– Đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận cũng như yêu cầu bảo vệ môi trường, phòng chống cháy nổ, an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều…
– Thiết kế xây dựng thực hiện theo quy định sau:
- Tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, quy định về vật liệu xây dựng, yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ (nếu có), đảm bảo an toàn chịu lực, an toàn khi sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu, phóng cháy nổ…
- Nếu tự thiết kế thì phải có tổng diện tích xây dựng < 250m2 hoặc dưới 03 tầng hoặc chiều cao <12m, phù hợp quy hoạch xây dựng đục duyệt và chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế, an toàn công trình lân cận… trước pháp luật.
– Đảm bảo đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:
+ Xây dựng mới:
- Đơn đề nghị
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (bản sao)
- Bản vẽ thiết kế
- Bản cam kết đảm bảo an toàn với công trình liền kề (nếu có)
+ Trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình
- Đơn đề nghị
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở
- Bản vẽ hoặc chụp hiện trạng của hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ
- Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình nếu là công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh
+ Trường hợp di dời công trình
- Đơn đề nghị
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có công trình sẽ di dời (bản sao) và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình
- Bản vẽ hoàn công cong trình (nếu có)/bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng công trình di dời: Mặt bằng, mặt cắt móng, bản vẽ kết cấu chịu lực chính…
- Báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng công trình
- Phương án di dời
2.2 Nhà ở tại nông thôn
Theo khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng 2014, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
