Cách xử lý khi mua bán nhà đất mà chưa sang tên
Căn cứ Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì xử lý như sau:
Trường hợp 1: Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp 2 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng từ trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng trước 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế theo quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
Theo đó, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có nhiều nơi yêu cầu sẽ cấp cho “chủ” đầu tiên, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất hiện tại. Tuy nhiên theo cách này lại rất dễ xảy ra tranh chấp nếu người đầu tiên đứng tên Giấy chứng nhận đổi ý không muốn chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất.
Nếu thuộc trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân cần phải xem xét 02 vấn đề sau để được cấp Giấy chứng nhận:
– Điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Đối với đất do nhận chuyển quyền sử dụng trước 01/8/2024 mà đã có Sổ hoặc bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về việc chuyển quyền thì thủ tục cấp Sổ như sau:
* Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK)
– Trường hợp chỉ có hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất nhưng bên chuyển quyền không trả Sổ cho bên nhận chuyển quyền: Văn bản về chuyển quyền sử dụng đất.
– Trường hợp nhận chuyển quyền nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định:
- Bản gốc Giấy chứng nhận.
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của các bên.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
– Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền về vấn đề này. UBND cấp xã nơi có đất cũng sẽ thực hiện niêm yết công khai việc làm Sổ cho người nhận chuyển quyền.
Lưu ý: Trường hợp không rõ địa chỉ của bên chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
– Chi phí đăng tin: Do người đề nghị cấp Sổ phải trả.
– Sau 30 ngày kể từ thời điểm có thông báo hoặc đăng tin lần đầu trên phương tiện đại chúng tại địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp: Đất sẽ được cấp Sổ.
– Trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp: Hủy Giấy chứng nhận cũ để cấp Sổ mới.
– Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên nộp đơn tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Cách xử lý khi đất chỉ chuyển nhượng bằng giấy viết tay
Đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa sang tên mà chỉ chuyển nhượng trên thực tế thì giải quyết theo 02 cách sau:
Cách 1: Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ, trừ trường hợp 01 hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án mới có căn cứ để ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Đánh giá: Cách này khó thực hiện vì phải thông qua Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó, nhất là khi đất chuyển nhượng qua nhiều người sẽ phải yêu cầu công nhận hiệu lực của nhiều giao dịch.
Cách 2: Người đang sử dụng đất liên hệ với người đang đứng tên trên Giấy chứng nhận để thỏa thuận và ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên.
Đánh giá: Cách này là phương án xử lý mà hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đang áp dụng.
Kết luận: Trên đây là quy định về việc cấp, sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ. Theo đó, nhiều địa phương vẫn khuyên người dân tìm chủ cũ để ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực, nhưng vấn đề mà người dân thường gặp phải là không biết chủ cũ đang ở đâu, thậm chí nhiều người đã chết.
