Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm

1. Đất lấn, chiếm là gì?

Đất lấn, chiếm là đất có được do hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Hành vi lấn đất, chiếm đất được quy định rõ tại khoản 9, 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:

– Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

– Chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.

2. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn, chiếm

Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được giải quyết cấp giấy chứng nhận nếu có vi phạm pháp luật đất đai, cụ thể:

Trường hợp 1: Sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình, lấn chiếm lòng, lề đường,…

Trường hợp sử dụng đất do lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình sau khi được nhà nước công bố, chiếm lòng, lề đường, chiếm đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công cộng,… được xét để cấp giấy chứng nhận khi đáp ứng điều kiện là:

– Đã có điều chỉnh quy hoạch mà diện tích đất lấn chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình.

– Không nằm trong chỉ giới xây dựng.

– Không có mục đích để sử dụng cho các trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công cộng.

Trường hợp 2: Sử dụng đất lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường

– Trường hợp đang sử dụng đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng hay rừng phòng hộ mà không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Nhà nước giao đất sử dụng cho mục đích bảo vệ, phát triển rừng và xem xét cấp Giấy chứng nhận.

– Nếu đất lấn chiếm đang sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp/làm nhà ở trước 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng và rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất để xây dựng hạ tầng công cộng thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 3: Trường hợp đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp 1 và trường hợp 2 nêu trên và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất mà người đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp tự khai hoang và không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hạn mức giao đất nông nghiệp; nếu vượt hạn mức do UBND tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm (Ảnh minh họa)

3. Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ

* Tiền sử dụng đất

Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 như sau:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

• Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

• Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

• Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

• Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

• Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai:

• Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

• Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai:

• Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai:

• Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

– Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

• Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở (trong hạn mức giao đất ở, vượt hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 195, khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai):

• Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có) theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận:

* Lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký đất đai lần đầu vẫn được giữ nguyên so với trước đây với mức 0,5%,

Theo đó, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu được tính như sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích cấp Sổ) x 0.5%

Trong đó:

– Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

– Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là diện tích được cấp Giấy chứng nhận.

* Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định, phí thẩm định hồ sơ khi cấp Sổ lần đầu thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

– Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)

* Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa) do HĐND tỉnh, thành ban hành nên mức thu là khác nhau. Mức thu khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ 100.000 đồng trở xuống, một số tỉnh thu 120.000 đồng.

Xem chi tiết tại: Lệ phí cấp Sổ đỏ của 63 tỉnh, thành

Kết luận: Chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được miễn. Ngoài ra, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm các khoản tiền như phí đo đạc và tiền thuê người khác thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ (nếu có).