Việc lời hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp để lên đất thổ cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:
(1) Khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư.
(2) Chi phí khi chuyển lên đất thổ cư.
(3) Giá đất mua vào và giá đất bán ra.
(4) Có đường hoặc có quy hoạch thành khu dân cư trong tương lai.
(5) Nhiễu thông tin và nhu cầu mua cao.
(6) Khả năng đẩy giá và bán cho những người thiếu thông tin hoặc thích mạo hiểm đầu tư,…
Dưới góc độ pháp lý, chúng tôi sẽ phân tích yếu tố (1) và (2) khi đầu tư mua đất nông nghiệp.
Khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư
Theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp người dân gửi đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là được chuyển; thay vào đó muốn được chuyển phải phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Cụ thể theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024:
5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, nếu được phép chuyển lên đất thổ cư thì khả năng cao người bỏ tiền mua đất nông nghiệp sẽ lãi.
Trên thực tế nhiều người dân mặc định mua đất nông nghiệp thì 100% trường hợp sẽ được chuyển lên đất thổ cư và bán ra theo giá đất thổ cư nên sẽ lời lớn. Tuy nhiên trên thực tế, khả năng được phép chuyển lên đất thổ cư nhìn chung không dễ như nhiều người nghĩ.
(Ảnh minh họa)
Chi phí khi chuyển lên đất thổ cư
Chi phí khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư chủ yếu là tiền sử dụng đất. Tùy vào từng trường hợp mà tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng tỷ đồng (phổ biến từ 10 triệu đồng đến vài trăm triệu đồng).
Pháp luật đất đai không có con số chi phí cụ thể khi chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư, thay vào đó chỉ có quy định về cách tính tiền sử dụng đất, cụ thể:
Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:
Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
– Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này |
– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo (2) nêu dưới đây.
– Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
(2) Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
– Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.
– Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
| Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất có thu tiền thuê đất nhân (x) giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích | x | Thời hạn sử dụng đất còn lại |
| Thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích |
Trong đó:
Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.
Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.
– Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).
Mặc dù có cách tính khá phức tạp, để tính được phải biết được giá các loại đất theo từng vị trí nhưng trên thực tế tiền sử dụng đất phải nộp khá lớn vì cách tính sẽ bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và đất nông nghiệp, trong khi đó tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp luôn luôn thấp nên tiền chênh lệch khá lớn.
Để có lãi thì số tiền bán ra phải lớn hơn so với giá mua vào và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.
Kết luận: Không thể khẳng định là lời hay lỗ khi đầu tư mua đất nông nghiệp để lên thổ cư. Tuy nhiên, thực tế chỉ ra rằng nếu được phép chuyển lên thổ cư thì đa số trường hợp sẽ “lãi”; bên cạnh đó ngay cả khi đầu tư lướt sóng (không cần chuyển lên đất thổ cư) vẫn sẽ lãi nếu biết cách đẩy giá nhưng đây là kênh đầu tư khá mạo hiểm.
