Việc Hà Nội tăng diện tích tách thửa sẽ tốt cho quy hoạch của thành phố nhưng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, nhất là khi giá đang tăng mạnh.
Từ 7/10, Hà Nội áp dụng quy định mới về điều kiện tách thửa; theo đó tại các phường, thị trấn, thửa đất phải có chiều dài và chiều rộng từ 4m trở lên, diện tích tối thiểu là 50m2, tăng 20m2 so với quy định hiện hành.
Theo anh Trần Xuân Sơn (Đống Đa, Hà Nội), với việc tăng diện tích tách thửa, nhiều người sẽ không thể mua được nhà Hà Nội. Anh dẫn chứng, với căn nhà 30m2, giá 150 triệu đồng/m2, người mua cần 4,5 tỷ đồng. Nhưng nếu thửa đất tối thiểu là 50m2, cũng với giá đó, người dân cần có 7,5 tỷ đồng mới mua được.
“4,5 tỷ đồng đã là số tiền lớn đối với nhiều người, giờ tăng lên 7,5 tỷ đồng thì chắc chắn cơ hội mua nhà của nhiều người sẽ khép lại. Tôi thực sự bất ngờ với quy định mới này, nhất là trong thời điểm giá nhà tăng cao, người dân ngày càng khó để mua nhà“, anh Sơn chia sẻ.
Bên cạnh đó, anh Sơn lo rằng với quy định mới này, việc chia tách nhà đất sẽ khó khăn hơn trước kia rất nhiều.
“Bố mẹ tôi để lại mảnh đất 80m2, mặt tiền 7 mét, tôi định tách thành 2 sổ, một sổ của tôi, một sổ của anh trai tôi. Với quy định trước đây thì có thể tách thành 2 mảnh đứng tên 2 người, nhưng giờ thì không thể thực hiện được điều này“, anh Sơn chia sẻ.
Đánh giá về quy định trên, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết những lô đất rộng 30-40m2 là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân bởi vừa tầm tiền, có thể xây nhiều tầng để nâng diện tích sử dụng. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở diện tích 90-120m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn.
Khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, họ sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn.
Tăng diện tích phân lô, quy hoạch đô thị sẽ đẹp hơn nhưng người dân thêm áp lực mua nhà. (Ảnh minh hoạ).
Ông dẫn chứng, một căn nhà 30m2 trong ngõ ở trung tâm hiện nay có giá khoảng 4-5 tỷ đồng, nhưng nếu nâng diện tích tách thửa 50m2 thì giá trị khoảng 7-8 tỷ đồng. Mức tiền này hạn chế khả năng tiếp cận của nhiều người, chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng có khả năng chi trả. Tính thanh khoản giảm xuống nên giá thành có thể sẽ giảm so với hiện tại.
“Quy định này có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, hạn chế nguồn cung trên thị trường, kéo theo đất phân lô, tách thửa đang có sẵn cũng bị đẩy lên cao hơn.
Quy định nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn cũng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, đất ở, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội đã tăng mạnh và neo cao thời gian qua“, ông Toản phân tích.
Tuy nhiên, xét trên góc độ quy hoạch, ông Toản đồng ý với quy định tách thửa mới vì sẽ hạn chế được những căn nhà có diện tích quá nhỏ làm xấu hình ảnh đô thị, ảnh hưởng tới khả năng phòng cháy chữa cháy.
Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm, vì Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận.
Tuy nhiên, ông Thịnh cho rằng quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân, tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị. Do đó, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu phải khảo sát kỹ ý kiến người dân, nhất là nhóm ở khu vực các phường, thị trấn.
Còn TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, theo quy định cũ, diện tích tách thửa ở nội đô là 30m2, hiện nay những mảnh đất nào đủ điều kiện đều đã tách thửa hết. Do đó, quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa mới được áp dụng sẽ không tác động tới giá thành và thị trường quá nhiều.
Dù thế, theo ông, việc tăng diện tích tách thửa cũng khiến khả năng tiếp cận nhà ở của một số người hạn chế hơn.
Ví dụ, trước kia có rất nhiều căn nhà xây sẵn khoảng 30m2, nhiều người dễ tiếp cận hơn. Khi tăng diện tích tách thửa thì giá trị căn nhà sẽ tăng cao; thành phố cần có chiến lược phát triển nhà ở xã hội trước khi áp dụng quy định mới để người dân có thể tiếp cận nhà ở.
Theo ông, quy định mới sẽ giúp Hà Nội kiểm soát chất lượng đô thị tốt hơn, sẽ không tạo ra những căn nhà, thửa đất có diện tích quá nhỏ, manh mún làm mất mỹ quan đô thị.
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, việc siết chặt, không cho phép phân lô bán nền cũng là biện pháp có tác động lớn đến thị trường nhà đất khi quy định có hiệu lực.
“Cấm việc phân lô, tách thửa ở các đô thị, chỉ sử dụng cách thức này ở một số vùng nông thôn đang cần đất ở cho những hộ gia đình tách ra từ một hộ, không mang tính thị trường là cần thiết. Việc chia lô, tách thửa khiến người dân tích tiền trong đất, để nguyên đất mà không xây dựng hạ tầng phát triển kinh doanh, điều này chỉ mang lại hiệu quả kinh tế ngắn hạn, lâu dài sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, làm cạn kiệt tài nguyên. Đất sốt đầu tiên là đất nền, sau đó mới ở loại bất động sản khác“, GS Võ nói.
Ông cũng nhấn mạnh, việc phân lô, tách thửa thường diễn ra manh mún, tự phát, không theo quy hoạch, làm khó cho việc triển khai đồng bộ hạ tầng xã hội nên cần thiết phải siết chặt.
Về lâu dài, cần phải làm tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với tầm nhìn dài hạn; sau đó công khai để người dân biết và đưa vào kế hoạch, quy hoạch dài hạn, có dự án bài bản để tạo ra sản phẩm bất động sản chính thống thay vì “hàng lậu”.
