Hiện nay, vẫn còn tình trạng nhiều người mua nhà đất qua vi bằng do thiếu hiểu biết hoặc ham mua nhà đất giá rẻ mà không lường tới những hậu quả có thể dẫn tới “trắng tay” sau này. Vậy trường hợp “trót” mua nhà đất qua vi bằng nay bị đòi lại, phải làm sao?
1. Mua nhà đất qua vi bằng nay bị đòi lại, phải làm sao?
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 , khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.
Cũng theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP , thừa phát lại không được phép lập vi bằng mua bán nhà đất. Theo đó, việc lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không phải thủ tục hợp pháp.
Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua vi bằng thường không được pháp luật công nhận, bảo vệ nếu phát sinh tranh chấp.
Vì vậy, trong trường hợp “trót” mua nhà đất qua vi bằng mà bị đòi lại, các bên có thể lựa chọn giải quyết bằng 02 cách:
Là một thỏa thuận dân sự, dù vi bằng có được lập hợp pháp hay không thì thỏa thuận, đàm phán vẫn là phương án tối ưu nhất để giải quyết tranh chấp.
Khi một tranh chấp được đẩy ra Tòa chắc chắn sẽ tốn nhiều thời gian và chi phí của các bên. Do vậy, cách giải quyết tranh chấp thông qua hình thức thương lượng lại và đàm phán luôn là phương án được ưu tiên.
Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể thỏa thuận được. Thông thường, một khi đã đẩy được tài sản không giấy tờ đi thì sẽ rất khó để được hoàn trả lại tiền và bồi thường những tổn thất phát sinh nhưng đây vẫn là phương án đầu tiên mà các bên nên cân nhắc.
Trong trường hợp tự hòa giải, thương lượng nhưng không thành, các bên có thể đề nghị bên thứ 3 có thẩm quyền thực hiện như:
Tổ trưởng tổ dân phố nơi có đất
Hòa giải viên của Tòa án
Luật sư/Tổ chức hành nghề luật.
Nếu hòa giải được, cần phải nhanh chóng thực hiện ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực để đảm bảo tính hợp pháp của nhà đất sau này.
Cách 2. Khởi kiện tranh chấp ra Tòa án có thẩm quyền.
Mặc dù phức tạp và tốn nhiều thời gian và tiền bạc, tuy nhiên đây được coi là phương án có thể giải quyết tranh chấp vi bằng mua bán nhà đất một cách triệt để nhất.
Căn cứ khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, không được phép lập vi bằng nếu nội dung vi bằng là xác nhận nội dung hay việc ký tên trong các hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi của công chứng, chứng thực.
Theo đó có thể hiểu, pháp luật Việt Nam cấm lập vi bằng để mua bán nhà đất.
Nếu khởi kiện ra Tòa cũng đồng nghĩa với việc vi bằng bị tuyên vô hiệu, giao dịch mua bán, chuyển nhượng này có nguy cơ không được pháp luật công nhận, bảo vệ.
Tuy nhiên, dù không được pháp luật công nhận là văn bản xác nhận việc chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng vi bằng vẫn được coi một trong số những nguồn chứng cứ nếu phát sinh tranh chấp và được giải quyết tại Tòa.
Nếu bị kiện đòi lại nhà đất, để đảm bảo quyền lợi chính đáng của bản thân, người trót “mua nhà vi bằng” cần tham gia đầy đủ các buổi làm việc, hòa giải hoặc xét xử để trình bày đầy đủ các tình tiết, yêu cầu kèm chứng cứ, tài liệu liên quan làm cơ sở để vụ tranh chấp được giải quyết nhanh chóng và đúng quy định.
2. Cảnh báo: Mua nhà đất qua vi bằng có khả năng “mất trắng”
2.1 Không có khái niệm “công chứng vi bằng”
Hiện nay, rất nhiều đối tượng lừa đảo đã “lập lờ đánh lận con đen” về thuật ngữ này.
Tuy nhiên, cần phải hiểu rằng hiện nay, theo quy định của pháp luật không tồn tại thuật ngữ “công chứng vi bằng” bởi công chứng và vi bằng là 02 lĩnh vực khác nhau. Đây cũng là 02 loại giấy tờ độc lập, có cách định nghĩa và giá trị pháp lý khác nhau.
Vì vậy, người dân cần tỉnh táo trước những chiêu thức lừa đảo tinh vi, đánh vào tâm lý “mua nhà đất công chứng vi bằng có giá rẻ hơn” đang được nhiều đối tượng lừa đảo sử dụng hiện nay.
2.2 Mua nhà đất qua vi bằng không được pháp luật bảo vệ?
Vi bằng là văn bản do cơ quan thừa phát lại lập ra nhằm ghi nhận lại các sự kiện, hành vi pháp lý. Vi bằng được coi là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết các vụ án dân sự, hành chính.
Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng. Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, thừa phát lại không được phép lập vi bằng mua bán nhà đất.
Tất cả giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Theo khoản 4, khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP, thừa phát lại lập vi bằng mua bán nhà đất có thể bị phạt từ 10 – 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 – 09 tháng.
Như vậy, pháp luật cấm lập vi bằng để thực hiện việc mua bán nhà đất. Việc lập vi bằng liên quan tới nhà đất chỉ được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp:
– Ghi nhận sự kiện đặt cọc;
– Ghi nhận sự kiện giao nhận tiền;
– Ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.
Trường hợp cố tình thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông qua vi bằng sẽ không được pháp luật quyền lợi nếu phát sinh tranh chấp.
