* Pháp luật không quy định hay giải thích thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy viết tay nhưng theo cách hiểu phổ biến, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.
Có được mua bán nhà đất bằng giấy viết tay?
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều này:
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Căn cứ quy định trên, khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng không có hiệu lực).
Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1…
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự năm 2015, khi chuyển nhượng đất hoặc chuyển nhượng nhà đất thì hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng đều phải công chứng hoặc chứng thực.
Trừ một số trường hợp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hoặc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực.Lưu ý: Việc yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực có hiệu lực mất nhiều thời gian và phức tạp hơn việc các bên thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Mặt khác, khi công chứng hoặc chứng thực dễ cho việc sang tên giấy chứng nhận. Do vậy, các bên nên cân nhắc việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thay vì yêu cầu toàn án công nhận.
Đến đâu để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Việc công chứng do công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng thực hiện. Trong đó, có 02 hình thức tổ chức hành nghề công chứng là: Phòng công chứng và Văn phòng công chứng.Điều 19 Luật Công chứng quy định, Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập, trực thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng.
Người đại diện theo pháp luật của Phòng công chứng là Trưởng phòng – công chứng viên, do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bổ nhiệm.
Theo Điều 22 Luật Công chứng, Văn phòng công chứng được tổ chức và hoạt động theo quy định của Luật này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đối với loại hình công ty hợp danh.Văn phòng công chứng phải có 02 công chứng viên hợp danh trở lên. Văn phòng công chứng không có thành viên góp vốn.
Người đại diện theo pháp luật của Văn phòng công chứng là Trưởng phòng – công chứng viên hợp danh của Văn phòng công chứng và đã hành nghề công chứng từ 02 năm trở lên.
Tóm lại, việc công chứng giấy tờ được thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng.
