Bắt đầu từ 1/8 tới đây, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, bên cạnh một loạt thay đổi so với luật hiện hành về việc cấp sổ lần đầu cho đất không có giấy tờ, bỏ khung giá đất,… người dân cũng rất quan tâm đến vấn đề diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây.
1. Diện tích đất tối thiểu bao nhiêu mét vuông thì được cấp sổ đỏ?
1.1. Trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu
Theo Luật Đất đai 2024, các trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu đều không yêu cầu diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể cho từng trường hợp:
– Trường hợp 1: Cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng) đối với các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Trường hợp 2: Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ mà không vi phạm quy định về đất đai hoặc không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền.
– Trường hợp 3: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền.
1.2. Trường hợp cấp sổ đỏ từ việc tách thửa đất
Đối với trường hợp cấp sổ đỏ do tách thửa đất thì cần phải tuân thủ điều kiện diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Mỗi địa phương sẽ quy định diện tích tối thiểu đối với mỗi loại đất khác nhau. Do đó, bạn cần tra cứu, tìm hiểu xem đất bạn đang sử dụng thuộc loại đất gì, tại địa phương của bạn thì diện tích tối thiểu được tách thửa đối với loại đất đó là bao nhiêu.
Ví dụ: Ở quận 3 TP.HCM, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa đối với đất ở (đất thổ cư) là 36 mét vuông và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. Trong khi đó, ở quận 7 TP.HCM, diện tích tối thiểu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định về việc tách thửa, hợp thửa như sau:
– Các thửa đất sau khi tách thửa bắt buộc phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND tỉnh. Trong trường hợp đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời cùng với việc hợp thửa với thửa liền kề.
Ví dụ: Diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất ở là 100 mét vuông. Khi tách thửa, đất của bạn chỉ có 70 mét vuông. Bạn phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề để đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu. Lúc này, bạn mới có thể tách thửa như mong muốn.
– Trường hợp đất đã chuyển mục đích sử dụng 01 phần thửa đất thì sau khi tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Trường hợp thửa đất có sự kết hợp giữa đất ở và loại đất khác thì không bắt buộc phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách.
Ví dụ: Diện tích tách thửa tối thiểu đối với đất phi nông nghiệp là 100 mét vuông. Bạn có mảnh đất 200 mét vuông đất trồng cây lâu năm, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng một phần mảnh đất này sang đất phi nông nghiệp rồi thực hiện tách thửa thì diện tích phần đất phi nông nghiệp mà bạn chuyển mục đích sử dụng, tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn 100 mét vuông.
– Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án mà việc phân chia lại không đảm bảo được các điều kiện, diện tích và kích thước không đủ theo quy định của pháp luật thì không được tách thửa.
Như vậy có thể thấy, đối với tách thửa thì bắt buộc phải đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu tùy theo loại đất và quy định của pháp luật.
2. Nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa để được cấp sổ đỏ
Khoản 1 Điều 220 Luật đất đai 2024 quy định, khi bạn tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
– Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; (gọi tắt là sổ đỏ/sổ hồng)
– Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý: Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
Ví dụ: Bạn có lô đất 500 mét vuông, nhưng đang có tranh chấp 200 mét vuông với hàng xóm. Trường hợp này bạn được phép tách thửa, hợp thửa 300 mét vuông còn lại.
– Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Ví dụ: Bạn có 1 thửa đất gồm 100 mét vuông đất ở và 100 mét vuông đất trồng cây lâu năm. Khi bạn làm lối đi, phần diện tích lối đi được lấy từ 10 mét vuông đất ở và 10 mét vuông đất trồng cây lâu năm, lúc này bạn không cần phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
